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Exemple hypothétique : un couple de Pontiac envisage d'acheter un terrain de camping saisonnier et un parc pour camping-cars aux États-Unis, de les gérer eux-mêmes pendant l'été et de revenir au Québec l'hiver. L'achat concerne principalement des terrains et des améliorations, ce qui soulève la question que les agents consulaires se posent en premier à propos de toute entreprise immobilière : s'agit-il d'une entreprise commerciale réelle et opérationnelle que l'investisseur développe et dirige, ou s'agit-il d'une propriété passive de biens immobiliers habillée comme une entreprise ? Ce guide explique où se situe cette ligne, quelles preuves placent un terrain de camping du bon côté et comment les questions saisonnières et de marginalité sont traitées.
La propriété passive n’est pas admissible ; une entreprise exploitée fait
Les règles du traité sur les investisseurs exigent une entreprise commerciale réelle et opérationnelle qui produit des biens ou des services dans un but lucratif. Posséder un terrain ou des bâtiments et percevoir un loyer est traité comme un investissement passif et n'est pas éligible, quelle que soit la valeur du bien. Un terrain de camping peut aller dans les deux sens. Si le couple loue les emplacements à une société de gestion et reçoit un chèque, il est propriétaire du bien immobilier. S'ils prennent des réservations, gèrent le bureau et le magasin, entretiennent les terrains et les services publics, emploient du personnel saisonnier, commercialisent le parc et fixent les tarifs, ils exploitent une entreprise d'accueil qui se trouve sur un terrain qui leur appartient. La demande doit décrire l'exploitation dans ce deuxième sens, avec le plan d'affaires, le personnel, les licences, l'assurance et le marketing dont dispose réellement un terrain de camping en exploitation, et le contrat d'achat doit présenter l'entreprise comme une entreprise en activité plutôt que comme une parcelle de terrain.
Caractère substantiel et marginalité pour une entreprise fortement immobilière
La substantielle est mesurée en comparant le montant irrévocablement engagé et à risque avec le coût total d'acquisition de l'activité opérationnelle ; le fait qu'une grande partie du prix soit imputable au terrain et aux améliorations ne détermine pas en soi le critère à prendre en compte. Le prix d'achat détenu sous réserve de visa, ainsi que les fonds engagés pour les mises à niveau nécessaires et l'inventaire d'ouverture, doivent être documentés par rapport à ce coût total. La marginalité est une question distincte. Une entreprise est marginale si elle n’a pas la capacité, maintenant ou d’ici cinq ans, de générer plus qu’un minimum vital pour l’investisseur et sa famille. Un terrain de camping saisonnier qui ne soutient que le revenu d'été du couple semble marginal ; un avec un plan de dotation pour les employés saisonniers, un historique d'occupation et de revenus provenant des livres du vendeur et des projections montrant une croissance répond à cette préoccupation. Incluez les états financiers du vendeur, les données d'occupation et les registres de paie, et indiquez combien de travailleurs saisonniers le parc embauche.
Exploitation saisonnière, les hivers au Québec et le ménage
E-2 n’exige pas que l’investisseur soit présent aux États-Unis toute l’année ; elle exige qu'il développe et dirige l'entreprise, ce que fait le propriétaire-exploitant d'une entreprise saisonnière pendant la saison et par la planification, la commercialisation et l'entretien à l'extérieur de celle-ci. La candidature doit décrire honnêtement le cycle annuel, y compris la fermeture hivernale, et montrer que l'entreprise est gérée de bout en bout. Les deux conjoints peuvent être des investisseurs conventionnels si chacun détient une participation qualifiée et dirige l'entreprise, ou l'un peut être le principal avec l'autre en tant que conjoint E-2 qui est autorisé à travailler en fonction de son statut et peut diriger le bureau ; la deuxième structure est plus simple. Les enfants de moins de 21 ans peuvent étudier mais pas travailler. La nationalité canadienne du couple doit s'étendre à la propriété de l'entreprise, et le formulaire E-2 ne fournit aucune voie directe vers la résidence permanente.
Quoi d’autre vous préoccupe?
Existe-t-il un investissement minimal unique qui garantit l’admissibilité au E-2?Le fait de détenir de l’argent ou de posséder un actif suffit-il pour le E-2?Révision éditoriale des sources : 2026-09-07. Conseils généraux de préparation, et non une évaluation individuelle.